9月份，東莞一手住宅打響降價*一槍，吸引了二手房購房者回流一手房市場，讓受到“三價合一”、房貸利率提高、成交持續低迷的二手房市場雪上加霜，成交量回落至2015年前水平。相關研究機構數據顯示，今年東莞二手房成交量整體在低位運行，*三季度二手住宅成交量比去年同期減少兩成半，比2016年同期減少約五成。而二手房購房者六成為**置業。


市場



三季度二手房網簽量同比下降兩成半



東莞市房產管理局數據統計顯示，2019年*三季度東莞二手網簽量共9632套，環比二季度上升7.4%，同比去年同期下降兩成半，是近幾年以來同期的較低水平。據合富置業介紹，從月度來看，進入下半年后，7月、8月、9月份東莞的二手網簽量呈持續下滑的趨勢，月均網簽量僅在3000套左右，與2016年同期月均近6000套的水平相比，幾近折半。



據了解，自2016年10月東莞正式出臺限購政策后，不少一手房購房者轉向二手房市場，一度推動了二手住宅成交量上升；然而進入2019年，東莞實行“三價合一”政策，二手房購房成本大幅度提高，疊加房貸利率上浮甚至對二手房停貸的政策影響，東莞二手房成交量轉為持續低迷，跌入低谷。



樂有家研究中心監測數據也顯示，三季度9月東莞二手商品房成交2810套，環比8月下跌10.4%，過戶量連續兩周下跌。



臨深片區二手房成交量同比下滑**兩成



在樓市限購政策影響下，深圳客退潮讓二手樓市購房客戶大量減少。



合富置業統計數據顯示，與去年同期相比，今年*三季度東莞各大片區二手房交易規模普遍同比下滑，僅水鄉新城片區因基數低影響，同比出現上升。其中成交較熱的仍然是東南臨深片區，*三季度合計共成交3070套，環比上升9%，但同比仍下滑23%，其成交主要由樟木頭鎮貢獻。因樟木頭鎮樓市發展較早，二手房價低，成交量長期居于高位。數據顯示，*三季度樟木頭鎮二手房網簽量共1731套，占東南臨深片區成交的五成以上，同時，樟木頭鎮也是全市二手網簽量*一的區域。



城區方面，*三季度二手網簽量共2650套，是一一個同比環比皆下滑的片區。東部產業園片區二手房網簽保持在1500套以上，其中黃江鎮和常平鎮的二手網簽量亦**全市的**。



現狀



二手住宅成交均價走勢平穩



據合富置業介紹，進入2019年，東莞的二手住宅成交均價結束了調控前的上漲勢頭，**季度的二手住宅成交均價走勢十分平穩。樂有家各門店監控數據也顯示，9月份東莞二手房帶看量繼續下跌，業主放盤量也微跌；在掛牌價方面，9月六大片區掛牌價與8月環比持平，變化很小；在網簽價方面，9月二手商品房成交均價15425元/平方米，環比8月上漲0.83%，價格波動不大，整體比較平穩



業內人士透露，東南臨深片區二手房價出現明顯的下調行為，部分深圳業主甚至降價50萬元出售房產，在市場成交持續下滑的情況下，買賣雙方的觀望情緒進一步加重。記者在采訪中了解到，近期二手房成交冷淡，相比以前，業主放盤時間加長，一方面不急著用錢的業主不愿意過多降價出售，另一方面受到一手房降價影響，買家回流一手房市場，對于購房成本更高的二手房不再青睞。



手上持有多套房產的投資客梁先生告訴記者，他曾經想將手上的物業進一步優化整合，將一些位置不好的賣掉，轉而購入一些地段好的TOD物業，但是他發現今年二手房很難賣。“幾套房產放出去很久都沒有出售成功。”



購買二手房**六成為**置業



除了樓價的逐步走穩，政策也促使東莞的二手房成交結構出現明顯的轉變，**置業需求增加，投資需求進一步減少。



據合富大數據顯示，從東莞二手房的購房群體來看，**置業者的成交占比出現了明顯的增加，從年初占比的47%，上升至*三季度的64%，升幅十分明顯，是2019年以來的高位，當中**過四成的買家選擇總價在100萬~200萬元之間的物業；除了**置業買家比例出現變化外，改善型的買家也有所增多。在*三季度的成交中占比為30%，比年初增加了11個百分點，也是近一年來的高位。

盡管近期有**的舉行，但也改變不了廣州租房市場開始進入年底傳統淡季的趨勢，而租金走勢大致趨于平穩，僅出現一些小的調整。合富大數據顯示，9月廣州租房市場平均租金為52.1元/平方米/月，與8月相比出現接近2%的降幅。越靠近年底，租房市場的需求將會逐步減少，建議有物業要放租的業主，若有合適的租客看中，宜盡早租出，盡量減少物業空置的時間。


從幾年前開始，**短租已逐步淡出小業主放租的市場，這與小業主心態的轉變有一定關系。雖然短租的租金會比普通長租要高，但由于租期短，很多小業主都會怕麻煩而寧愿放棄短租的高收益。



租金過萬個案明顯減少



廣州租房市場交投活躍度下降，從高租金房源的交投減少就可見一斑。據合富大數據顯示，9月月租金在1萬元以上的個案數量較8月明顯減少。



近期市場錄得租金過萬的租房個案，主要集中在天河區的珠江新城、天河北等高端住宅扎堆的區域，此外，海珠區琶洲、濱江東以及番禺區華南板塊也有錄得月租金過萬的租房個案出現。大部分月租金過萬的租房個案，租客租住的房源基本以3房、4房等大戶型居多。



月租1500-3000元是租房成交主力



現時，市中心已難覓月租金在1500元以內的低租值房源。據合富大數據顯示，9月的租房成交個案當中，月租金低于1500元的個案，僅占整體租房市場的3%，大部分個案主要集中在花都、黃埔等外圍區域，大部分月租在1500元以內的房源，基本以單間或者一房一廳等小戶型居多。



從目前廣州租房市場的交投來看，大部分成交主要集中在1500-4500元之間的房源。據合富大數據顯示，9月廣州租房市場交投較旺的是月租在1500-3000元之間的房源，成交占比多達35%，此外，月租在3000-4500元之間的房源也比較受租客青睞，成交占比亦達30%。



年中出現的畢業生租房需求，現時已基本消失，現時活躍在租房市場找房的租客，以租約到期重新找房或者因工作地點改變而重新找房的需求居多，兩房、三房戶型相對較受租客青睞。



租房市場將逐漸進入年底淡季



合富研究院高級分析師梁燕明表示，從過往幾年租房市場的表現來看，越靠近年底，租房市場的需求就會隨之下降，市場新增大量租房需求的現象，估計要到明年春節之后才有可能出現。



現時，廣州租房市場的主流都是為期一年的租約居多，因此，在接下來的幾個月，也會有因租約到期而要重新找房的租房需求出現，與此同時，也會有房源因租約到期而重新投入市場放租的情況出現，這將會支持廣州租房市場在四季度保持一定的供求活躍度。



從目前業主放租的心態來看，租約到期后，業主都希望加租，但具體要視乎所持房源的行情和業主的個人情況。如月租在3000元左右的房源，如果房源比較**的話，有部分業主會加租200元/月，如果房源沒那么受歡迎的話，業主可能就會按之前租約的價格放租。如果是遇到好租客，業主希望租客可以繼續租的話，一部分業主可能會減少加租的幅度，可能就加100元/月。(記者 許蕾)

一、一手住宅：據樂有家研究中心數據顯示，9月佛山一手住宅網簽14079套，環比下跌4.1%；網簽均價為10636元/㎡ ，環比微降0.2%。


二、二手住宅：據樂有家研究中心數據顯示，，9月佛山二手住宅過戶7025套，環比上漲6.71%；二手住宅過戶面積為82.01萬㎡，環比上漲13.2%。


三、掛牌均價：據樂有家研究中心數據顯示，9月底全市二手住宅掛牌價為1.75萬元/㎡，環比下跌0.54%。


四、其他：據樂有家門店數據顯示，9月新增求購客戶數量環比大漲44.27%。

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