上海拍賣房買賣不破租賃？《高關于民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第31條規定了“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅。”，即采用了承受原則。也就是說，一般而言，拍賣引起所有權發生變動，也不影響原租賃權及其他用益物權的效力。但是，這不是的，高法院在該《規定》中又規定了例外情形，即如果上述繼續存在于拍賣的財產上，對在先設定的擔保物權或其他優先受償權的實現有影響的，應當依法將其除去后進行拍賣。該條規定的意思即，如果在拍賣財產上設定的租賃權在先，設定的抵押權在后，依物權優先的原則，租賃權應當優先予以保護，拍賣后，租賃權應由買受人繼續承受；相反，如果抵押權設定在先，租賃權設定在后，同樣依據物權優先原則，設定在后的租賃權不能影響設定在先的抵押權的實現，如果租賃權繼續存在于拍賣財產上，會導致拍賣的價款過低，影響抵押權實現，執行法院應當將該租賃權取消，然后再進行拍賣。《合同法》第229條規定時，還應當注意到“租賃物在租賃期間發生所有權變動”這一條件的適用。對被執行人財產進行查封、凍結時，如果被查封、凍結的財產上尚未設定租賃權，而是在查封、凍結之后，被執行人才設定的租賃權的情形，應另當別論。查封、凍結的實質在于禁止或者限制被執行人處分其特定財產，直接影響被執行人對該財產的占有、使用和收益。《高關于民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第26條第1款規定：“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。”因此，被執行人的財產被查封、扣押、凍結后，其處分權已經受到了禁止或限制，如果仍然在該財產上進行移轉、設定負擔等行為，則妨礙了對該財產進行強制執行，因此，可依申請執行人的請求，直接對該財產進行執行。如果要進行拍賣，則被執行人在查封財產上設定的租賃權，將不受法律保護。但為了保護善意第三人，該條第3款又規定“的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。”而查封不動產的公示方法，主要是通知有關登記機關辦理登記手續，同時在該不動產上張貼封條或者公告。因此，如果租賃權設定在先，法院查封、凍結在后，那么，該租賃權仍然應當受到法律保護，可以適用“買賣不破租賃”的原則；相反，如果法院已經查封、凍結，且查封、凍結進行了登記及張貼公告、封條等公示，在之后被執行人在該財產上設定了租賃權，則屬于在該財產上設定了負擔，如果該租賃權的存在影響到了拍賣活動的進行，會導致拍賣價款過低或者拍賣無法成交，則可以應申請執行人的請求，將該租賃權除去，然后委托拍賣。我知道，有人又要說了《稅收征管法》第五條規定：各有關部門和單位應當支持、協助稅務機關依法執行職務。首先，法院是否屬于本條規定中的“有關部門和單位”尚無明確規定；其次，從法理上院沒有協助稅務局征收稅款的義務。而對于“從拍賣款里出”這種模式，稅務機關常常會拿出《國家稅務總局關于強制執行被執行人財產有關稅收問題的復函》（國稅函[2005]869號）來為此種模式提供法律依據。我們先來看看這個《復函》的有關規定，“四、鑒于實際控制納稅人因強制執行活動而被拍賣、變賣財產的收入，根據《中華共和國稅收征收管理法》第五條[3]的規定，應當協助稅務機關依法優先從該收入中征收稅款。”實際上該《復函》答復的是高院的《關于依法強制執行拍賣、變賣被執行人財產后，稅務部門能否直接向征收的征求意見稿》，高院征求的是關于“稅務部門能否直接向征收”的意見，對于這個問題《復函》也已經答復即“一、的強制執行活動屬司法活動，不具有經營性質，不屬于應稅行為，稅務部門不能向的強制執行活動征稅。”而《復函》的第四條的內容根本就不是高院想要征求意見的內容。事實上，高院隨后的相關司法解釋也從未采納國家稅務總局“從拍賣、變賣收入中征收稅款”的意見。相反《網拍規定》依然堅持的是“稅收法定原則”。同時，國家稅務總局將《復函》作為稅務系統內部文件要求各地方稅務局貫徹落實，也僅僅是對其系統內部有約束力和起到業務作用。該《復函》從性質上不能成為據以適用的法律依據。上海拍賣房無法辦產證能不能退回？ 《拍賣法》第三十二條規定，競買人是指參加競購拍賣標的的公民、法人或者其他組織；第三十八條規定，買受人是指以高應價購得拍賣標的的競買人。為概念使用的準確規范，本文用《拍賣法》中競買人、買受人得概念。一、撤銷的法律依據《高關于辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十一條規定，當事人、利害關系人提出異議請求撤銷拍賣，符合下列情形之一的，應予支持：（一）競買人之間、競買人與拍賣機構之間惡意串通，損害當事人或者其他競買人利益的；（二）買受人不具備法律規定的競買的；（三）違法限制競買人參加競買或者對不同的競買人規定不同競買條件的；（四）未按照法律、司法解釋的規定對拍賣標的物進行公告的；（五）其他嚴重違反拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形。當事人、利害關系人請求撤銷變賣的，參照前款規定處理。《高關于網絡司法拍賣若干問題的規定》第三十一條規定，當事人、利害關系人提出異議請求撤銷網絡司法拍賣，符合下列情形之一的，應當支持：（一）由于拍賣財產的文字說明、視頻或者照片展示以及瑕疵說明嚴重失實，致使買受人產生重大誤解，購買目的無法實現的，但拍賣時的技術水平不能發現或者已經就相關瑕疵以及責任承擔予以公示說明的除外；（二）由于系統故障、病毒入侵、攻擊、數據錯誤等原因致使拍賣結果錯誤，嚴重損害當事人或者其他競買人利益的；（三）競買人之間，競買人與網絡司法拍賣服務提供者之間惡意串通，損害當事人或者其他競買人利益的；（四）買受人不具備法律、行政法規和司法解釋規定的競買的；（五）違法限制競買人參加競買或者對享有同等的競買人規定不同競買條件的；（六）其他嚴重違反網絡司法拍賣程序且損害當事人或者競買人利益的情形。根據上述司法解釋的規定，對于通過司法拍賣拍得的房產無法辦產證，買受人能否撤銷拍賣，關鍵是看買受人的利益是否受到了損害。根據《高關于網絡司法拍賣若干問題的規定》第三十一條的規定，由于拍賣財產的瑕疵說明嚴重失實，致使買受人產生重大誤解，購買目的無法實現的，買受人可以請求撤銷網絡司法拍賣。如果法院在司法拍賣中對于拍賣房地產不能辦理立產證這一瑕疵沒有如實完整準確地披露和說明，就屬于瑕疵說明嚴重失實；買受人無法辦理產證，可以認定買受人的利益受到損害，購買目的無法實現；而法院的瑕疵說明嚴重失實，導致了買受人的重大誤解，導致了買受人的購買目的無法實現，也就是說，法院的瑕疵說明嚴重失實和買受人的購買目的無法實現之間有因果關系，符合上述司法解釋關于撤銷拍賣的要件。綜析，通過司法拍賣拍得的房產無法辦產證的，如果存在法院瑕疵說明嚴重失實這個前提，則買受人可以請求撤銷網絡司法拍賣。二、買受人的救濟途徑《民訴法》第二百二十五條規定，當事人、利害關系人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級申請復議。《高關于辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第七條款規定，當事人、利害關系人認為執行過程中或者執行保全、先予執行裁定過程中的下列行為違法提出異議的，應當依照民事訴訟法第二百二十五條規定進行審查：（一）查封、扣押、凍結、拍賣、變賣、以物抵債、暫緩執行、中止執行、終結執行等執行措施；（二）執行的期間、順序等應當遵守的法定程序；（三）作出的侵害當事人、利害關系人合法權益的其他行為。根據上述規定，撤銷拍賣的救濟途徑是執行異議，對于執行異議裁定不服的，可以向上一級法院申請復議。

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