房產開發商科學控制成本六大要決_政策_上海別墅-

目前，在房地產行業低迷的市場態勢下，大部分業內專家、地產人士都接受了房價處下降通道、短期內行業整體不景氣、洗牌難以避免的行業格局。面對行業劇變，在期盼**救市無果的情況下，開發商把自救放在了首要位置。而由于2008年的融資渠道已然面臨瓶頸；2009年也并非上市好時期；銷售不暢導致資金回籠速度緩慢等因素，導致房企開源變得異常艱難。因而，在目前的市場態勢下，開發商實施成本控制策略已成當務之急。那么，開發商應如何進行成本控制呢？

一、明確成本控制目的。作為一個企業家，如果說營銷是我們要去克服的堡壘，那么成本就是我們的大后方，在我們英勇奮戰克服堡壘的同時，也要花同倍甚至更多的工夫鞏固我們的大后方，惟有如此，方能在較大限度上贏得勝利。可見，成本控制的主要目的就是增加企業的贏利能力。

當然，控制成本是在科學、合理的范圍內進行的，即成本控制應以確保企業正常運轉并能發揮較大效能為前提，不能因噎廢食。就像減肥一樣，減到接近標準即可，過度減肥反而會傷及身體。

二、砍掉不必要的成本。把降低成本看成企業成功之道是很多優秀企業家的共識。金融帝國花旗銀行的CEO桑迪就是個壓縮成本的偏執狂，他甚至會對一張紙的浪費暴跳如雷。對于他能看到的每一件可能浪費成本的事情，無論大小，他都要雷厲風行不顧一切的砍掉。

對于開發商而言，在進行成本控制時，首先要砍掉不必要的成本。具體體現在以下幾個方面：

1、為面子工程而付出的成本。如：公司購買汽車配給員工，筆者歷來不贊同公司購進汽車作為固定資產并配給員工，合適的方式應是鼓勵員工自行購車，公司給予其適當補貼；

隆重的項目開工儀式，在目前的市場態勢下，房產銷售越來越依靠精準營銷，而靠隆重儀式造勢促進銷售的時代已經不復存在；在市中心設立豪華售樓處，除了增加房租、人員、交通成本外，不會給公司帶來實質性的好處；戶外高炮、整版廣告固然能彰顯實力，可在目前的市場態勢下，這些都不能給企業帶來精準的客戶資源，是一種嚴重浪費等等。這些看似提升企業形象的面子工程是以付出高昂的成本為代價的，因而必須砍掉。

2、不能給企業帶來收益的項目或部門支出成本。在企業經營中，有很多項目是不能給企業帶來收益的項目，如：部門及職位設置重復（很多企業設置副總若干、在企業規模尚不算大的情況下將部門功能過于明晰等）、部門及職位閑置（有的企業設置公關部，卻令其做迎來送往、巴結官員的事，事實上這些事由助理或秘書來做即可，而公關的核心應是通過公關活動的策劃、執行來提升企業**度及美譽度）、相類似的項目安排不同的人運作等，這些項目的支出成本必須無情地砍掉。

3、因制度缺失而產生的成本。因管理制度的漏洞導致企業增加的成本，如：因缺乏交通工具使用管理制度而導致企業損失、因缺乏嚴格的采購管理制度而滋生貪污腐敗現象從而導致企業損失、因缺乏嚴格的績效考核制度而導致員工工作效率低下從而給企業帶來間接損失等。這些成本都應以建立健全完善的管理制度來砍掉。

三、減少不必要的外包。一直以來，開發商賴以發展的主要法寶是外包。拿到地后，開發商將規劃、設計、建筑、策劃、營銷等統統外包出去。這樣做的好處是專業，可缺點也非常明顯，即每一次外包都是以成本增加為代價的。在目前的市場態勢下，減少不必要的外包是當務之急。實踐來看，很多企業設立了設計部、策劃部，卻令該部門員工僅作為聯絡員去和規劃、設計、策劃機構進行合作，這顯然是一種資源浪費，因為該部門的職能就應該是做規劃、設計、策劃；

很多開發商都將營銷外包給房產經紀公司，這也在很大程度上增加了企業成本，很多經紀公司做一個案子就可賺成千萬甚至上億的利潤。房產銷售環節的成本一直居高不下，這是導致前幾年房價持續上漲的重要原因。而房屋銷售環節之所以高是因為開發商所開發的房子絕大多數是交給代理公司銷售，若此環節得以取消，將有利于大大減低房屋成本，從而提高降價空間、提升競爭力。建議房產開發企業根據公司土地儲備、項目進展等情況組建銷售團隊，這樣的團隊具有凝聚力強、可持續培養、客戶資源可控等優勢。

因此，依筆者看來，除了建筑、材料供應、宣傳資料制作等可以外包，其他諸如規劃、設計、策劃、營銷都可自己操作。

四、將全員節約制度化。2005年，金利來集團董事局**曾憲梓與應邀赴港的貧困大學生交流。他告訴同學們，他到中國香港至今40余年，沒上過一次歌舞廳，沒去過一次夜總會，現在每餐半碗飯、一點肉、一點青菜，一餐消費10元錢。當天，曾憲梓與貧困大學生共進午餐，飯后，他親手將桌上沒吃完的點心收集打包。此舉令在場的所有學子深深震撼。

世界首富比爾·蓋茨沒有自己的私人司機，公務旅行不坐飛機頭等艙卻坐經濟艙，衣著也不講究什么**，他還對打折商品感興趣，不愿為泊車多花幾美元。

對于企業而言，開源和節流同樣重要，很多決策都要謹慎，每一次開支都要當成投資，以數字考核衡量一切。節約和公司的制度緊密相連，當節約成為公司制度的一部分，成為公司的企業文化時，企業執行就必然能收到上佳的效果。相反，若僅節約流于口頭要求，則勢必不能引起重視。因而，在目前的市場態勢下，開發商應將奉行全員節約形成制度化、規范化，形成全員節約的風尚，并制定明確的獎罰標準。

五、推行全面預算管理。著名管理學家戴維奧利說，全面預算管理是為數不多的幾個能把組織的所有關鍵問題融合于一個體系之中的管理控制方法之一。作為一種管理機制，全面預算管理通過對經營所涉及的銷售、生產、投資、管理、安全、質量等各種經營指標進行分解、落實責任，并通過跟蹤、監控、分析、調整確保既定目標的完成。全面預算管理模式打破了傳統管理模式的約束和局限，構建了一整套全新的管理運行機制。

在目前的市場態勢下，房企應嚴密管控各種經營數據，在規劃設計、項目招投標、施工、竣工等階段推行全面預算管理，在較大限度上節省開支，減少浪費，調整策略，把有限的資源用在刀刃上。這樣，在公司的經營管理中將起著控制費用、降低成本開支，增加收入、目標激勵、過程控制及有效獎懲的重要作用，從而達到在較大限度上降低成本的目的。

六、優化人力資源結構。人力資源成本，指涉及人力資源的取得、開發、利用、**和離職所發生的投資或支出，包括：

（1）、取得成本，指招募、選拔、定崗過程中發生的支出，比如招聘廣告費、人才中介代理費、招聘會場費、招聘過程差旅費、招聘到的新員工安置費等。

（2）、開發成本，指崗前培訓及定向、在崗培訓、脫產培訓的支出，首先是使得一個新員工達到勝任某個職位的技能并取得預期業績而付出的成本，比如崗前培訓的學費、材料費、咨詢費、勞動時間損失費、生產率損失、學員的薪金；其次是為提高工作生活質量而產生的費用，比如醫療保健費用、繼續教育和深造提高費用、保險費用、工作場所改善費用等。

（3）、使用成本，指對人力資源的維持（如工資、福利費）、獎勵、調劑所發生的支出；

（4）、**成本，指建立人力資源的更新換代、工傷等基金的支出；

（5）、離職成本，指離職低效成本（離職前工作效率較低）、遣散成本、離職后的補償支出（如退休金）、空職成本、重新招聘的取得開發成本和**額成本（高薪重聘成本）。

在企業成本中，人力資源成本占據較大比例。在目前的市場態勢下，房企應通過一人多職、一職多能、壓縮崗位等方式盡較大可能優化本企業的人力資源結構，從而在較大限度上降低成本。

“法拍房”報名人數大減 成交價普遍低于評估價

樓市調控的背景下，樓市降溫明顯，跟隨樓市同時降溫的還有法拍房。據悉，法拍房在今年“3·17”之后同樣執行住宅限購政策，目前成交價普遍低于評估價，房源少有人問津。

石景山、通州“法拍房”成交價不到4萬

法拍房與普通二手房相比，較大的優勢就是價格低。記者了解到，一般****是評估價的8折，有的開拍就是評估價，有的可以打7折，不同資產有所差異。地區較終成交價，通常比買同類型二手房要省幾十萬甚至上百萬元，這也是置業者關注法拍房的主要原因。

去年4月，市法院網發布的**房源信息顯示，位于昌平北七家名佳花園三區的一套“法拍房”，109平方米，231萬元，而同樣戶型的普通二手房，鏈家網上的掛牌價在268萬-280萬元之間，由于低于市場價，該房源已吸引了64組購房者看房。

今年6月19日，市朝陽區法院執行局在京東****平臺開拍的57套房產，較終成功拍出24套。其中，12套拍品一次出價即成功“落槌”。

不過目前法拍房的市場行情明顯降溫。今年**期間，京東**聯合40多家法院，選取近300個重量級標的，起拍總額約12億元。記者在京東****平臺上看到，截至11月15日，京東**平臺即將開拍的住宅用房共57套。其中，僅有5套房有人報名。

記者在淘寶**頻道上看到，截至11月15日，正在進行的**信息有14條。其中，只有2套房源有人報名，且都只有1人報名，其他房源則無人問津。位于石景山區永樂西區15號樓一套57.63平方米的住宅，評估價271.7萬元，流拍后*二**起拍價220萬元，折合單價僅38000元/平方米。記者在鏈家網看到，同一小區二手房單價在5萬-7萬元。此外，在11月14日結束的房產**信息中，位于通州區北苑南路一套116平方米住宅，僅一人報名，該住宅評估價為525萬元，較終成交價為370萬元，單價僅31896元/平方米。

記者統計發現，10月1日至今，京東**平臺共有41套房源進行過**，較終成交價普遍低于評估價，僅少部分**評估價。在淘寶**頻道亦如此，11月1日至今，已結束的84套房產中，成交價普遍低于評估價。

業內人士指出，潛在房源供應規模增多，接盤方也會“挑三揀四”。此外，在調控背景下，樓市降溫明顯，法拍房的價位也隨之下跌。

執行限購政策申請貸款時間較長

記者注意到，“3·17”調控政策后，原來不限購、需全款支付的法拍房，也開始執行住宅調控政策。即競拍法拍房，要有購房資質，要經過市住建委審查，審查完畢后才能辦理過戶手續。

“在貸款方面，需要審核一套還是二套，具體貸款額度與普通住宅相同，即首套房可貸60%，二套房可貸20%。”一位銀行人士表示，從去年開始法拍房不用全款支付，可以申請貸款。

記者注意到，一般情況下，能否貸款會在競買公告與競買須知內標注清楚。比如在淘寶****平臺上，通常**房源的介紹頁面右上側都有“一鍵申請貸款”按鈕，點進去后會跳出該房源的合作貸款銀行信息。

值得注意的是，法拍房與普通二手房的貸款流程有所不同。據銀行人士介紹，普通二手房先過戶，銀行抵押妥當后再放款。而法拍房則是先放款，再去法院辦其他手續，最后是抵押。其中還有一個階段性擔保費，即銀行*的第三方公司，承擔階段性的擔保責任，且協助辦理后期手續。此外，法拍房從放款到房本抵押妥當，需要三四個月，有些需四五個月才能辦妥，相比普通住宅時間更長。

■ 小貼士

申請貸款應提前聯系銀行

法拍房與普通二手房不同，其本身帶有復雜的**關系。對此，中咨律師事務所律師賈瑞果表示，法院對**標的物所作的說明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競買人參考，不構成對標的物的任何擔保。所以請競買人在**前必須仔細審查**標的物，調查是否存在瑕疵，認真研究查看所競買標的物的實際情況，并請親臨展示現場。

對于法拍房具體的貸款方式，賈瑞果表示，參與競拍人應提前和相應銀行進行聯系，確保在法院規定支付成交房款的期限內可以貸款成功，且能夠將全部房款支付至法院*賬號，否則在無法按規定支付成交價余款的情況下，競拍成功人需要全款支付。

業內人士提醒，在沒有摸清物業的房產屬性、產權狀況、是否有抵押、有多少潛在稅費欠費、是否有租約前，購房者較好不要輕易試水，不然可能會面臨高額稅費、過不了戶或收不到房的窘境。

上海百姓**有限公司是一家專業從事提供**房咨詢，及提供后續配套服務、辦理一體全面發展的具有一定規模和經濟實力的公司。我公司長期與上海各大銀行（建行、農商行、上海銀行、中國銀行、浙商銀行等）有著良好與緊密的合作，良好業績、且具有長期豐富的服務經驗和齊全的經營業務，公司具有成熟執行能力的管理團隊。自公司成立以來按現代化企業制度要求，采用**的管理模式，積極開拓市場，為客戶提供誠信、專業、*、安全、舒適、便捷的全程一站式服務，始終堅持“以人為本，全心為你”。讓客
戶的**與企業的**得到雙贏。